Własne mieszkanie to marzenie wielu Polaków. Ale jak je zrealizować, a przede wszystkim – sfinansować? Problem ten dotyczy wielu milionów osób. Istnieją na szczęście różne sposoby dofinansowania zakupu. Który z nich warto wybrać?
Z jakich środków finansować zakup mieszkania? Niewiele osób ma fundusze wystarczające na tak poważną inwestycję. Szukając metod sfinansowania zakupu wymarzonej nieruchomości, przejrzyjmy wszelkie możliwe opcje dopłat oraz zastanówmy się, jakie źródło pozyskania brakującego kapitału wybrać – pożyczkę od znajomych, kredyt w banku, a może jeszcze inną alternatywę.
Środki własne – skąd je wziąć?
Środki własne to bardzo istotna część w funduszu na nowe mieszkanie. Niestety, niewiele osób jest w stanie odłożyć je ze swoich regularnych dochodów. Przeciętny młody Polak nie posiada kapitału na zakup mieszkania. Badania przeprowadzone przez Millward Brown na zlecenie Krajowego Rejestru Długów pokazują, że aż 43% osób w grupie wiekowej 24-35 lat nadal mieszka z rodzicami. Dla porównania, w Niemczech odsetek ten wynosi 17%, a w Danii tylko ok. 2%. Niestety, niskie zarobki to nie tylko problem w wypadku gromadzenia środków, ale także bariera przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny.
Skąd więc wziąć gotówkę na sfinansowanie zakupu mieszkania lub przynajmniej pokrycie części sumy? Źródłem kapitału może być sprzedaż innej nieruchomości np. należącego do rodziny mieszkania (do tej pory wynajmowanego) czy też nieruchomości otrzymanej w spadku. Niektórzy pozyskują część pieniędzy ze sprzedaży aut czy wartościowych kolekcji. Środki mogą pochodzić także z lokat, inwestycji czy zakupu obligacji. Wreszcie bardzo wiele młodych osób korzysta ze wsparcia finansowego rodziny. Nie zawsze jednak rodzice czy starsze rodzeństwo są w stanie zapewnić wystarczającą pomoc.
Kredyt w banku
Najpopularniejszą formą pozyskania środków na zakup mieszkania jest kredyt hipoteczny. Badanie przeprowadzone w lutym 2015 roku wykazało, że 84% ankietowanych wzięło kredyt w celu sfinansowania zakupu mieszkania, a tylko 16% kupiło je za środki własne. Jednak nawet kredyt hipoteczny wymaga posiadania określonych funduszy, a mianowicie wkładu własnego w wysokości minimum 15% wartości nieruchomości.
Wiele banków stawia jeszcze wyższy próg – niektóre nawet 30%. Konieczność posiadania wkładu własnego znacznie ograniczyła liczbę osób otrzymujących pozytywną decyzję kredytową. Wdrożenie rekomendacji S w 2014 roku także wprowadziło utrudnienia na etapie wyliczania zdolności kredytowej. Ta, niezależnie od okresu spłaty kredytu, jest szacowana maksymalnie na 25 lat.
Kolejnym warunkiem otrzymania kredytu hipotecznego jest odpowiedni poziom miesięcznych dochodów. Przykładowo trzyosobowa rodzina mieszkająca w dużym mieście, niezadłużona, ubiegając się o kredyt na zakup mieszkania o wartości 300 tys. zł, powinna wykazywać dochód na poziomie minimum 4000 zł netto. Mimo to kredyt jest obecnie najbardziej atrakcyjną opcją pozyskania środków na zakup nieruchomości – głównie ze względu na niskie stopy procentowe. Przed udaniem się do banków celem poznania ofert warto przejrzeć dostępne w sieci poradniki dla kredytobiorców.
W związku z wysokimi wymaganiami stawianymi kredytobiorcom przez banki dużym zainteresowaniem cieszą się dopłaty do mieszkań. Projekt Mieszkanie dla Młodych przyciągnął licznych wnioskodawców. Tak licznych, że już w marcu tego roku Bank Gospodarstwa Krajowego wydał komunikat o wstrzymaniu przyjmowania wniosków nabywców o dofinansowanie wkładu własnego przy nabyciu pierwszego mieszkania z terminem wypłaty środków w 2016 roku.
Obecnie rząd planuje inne formy pomocy osobom, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania. Pomoc ma mieć formę taniego wynajmu nieruchomości budowanych na działkach państwowych. Część czynszu będzie odkładana na wykupienie lokalu, który po 20-30 latach stanie się własnością najemców. Na razie jednak program jest w fazie projektu.
Kredyt u dewelopera
Nie jest to nowa metoda zdobywania środków na zakup nieruchomości, ale do tej pory nie odgrywała zbyt dużej roli na rynku mieszkaniowym. W tym wypadku deweloper staje się nie tylko sprzedawcą, ale i pożyczkodawcą. Zabezpieczenie stanowi hipoteka nieruchomości, która staje się czysta z chwilą wpłacenia przez nas ostatniej raty. Ta forma pożyczki jest atrakcyjna zwłaszcza dla osób o niskiej zdolności kredytowej.
Wynajem z opcją sprzedaży
To ciekawy pomysł, który w Wielkiej Brytanii nazywa się shared ownership. Polega na tym, że mieszkanie wynajmowane jest klientowi, który w przyszłości chciałby je kupić. Część czynszu najemcy jest regularnie odkładana jako wkład własny. Uwaga, nie oznacza to, że czynsz za takie mieszkanie będzie wyższy. Jest to transakcja wiązana – właściciel rezygnuje z części zysków z wynajmu na rzecz wkładu własnego klienta, ale ma gwarancję, że za kilka lat ta osoba kupi od niego mieszkanie.
Kiedy w ten sposób klient uzbiera sumę, która wystarczy na wkład własny, występuje o kredyt w banku i ma możliwość wykupienia mieszkania. To bardzo atrakcyjna opcja wszędzie tam, gdzie ceny najmu są wysokie i najemców nie stać na regularne odkładanie pieniędzy na wkład własny. Warto jednak pamiętać o tym, że oferty wynajmu z opcją sprzedaży dotyczą najczęściej nieruchomości o nieco niższym standardzie, które trudniej sprzedać.
Leasing nieruchomości
Od 2011 roku obowiązuje ustawa o leasingu konsumenckim (prywatnym). Na tej podstawie osoba nieprowadząca działalności gospodarczej może wziąć mieszkanie w leasing (zwykle tę formę wykorzystywały tylko firmy). Leasing mieszkania nie różni się znacznie od zasad obowiązujących na przykład przy leasingu auta. Klient spłaca regularne raty leasingowe, a po upływie umówionego terminu wykuje nieruchomość bądź szuka innej, którą ponownie bierze w leasing. Leasing jest elastyczniejszy od kredytu bankowego – strony mogą ustalić między sobą wysokość i liczbę rat oraz inne warunki spłaty.
